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Eines der sehr wichtigen, aktuellen Probleme und Forschungsthemen der Freizeitgeographie betrifft die Ökologie der beliebtesten Erholungsgebiete. Es besteht ein schwerwiegender Widerspruch darin, dass einige, normalerweise kleine Gebiete ungewöhnlich viele Menschen aufnehmen sollten. Die Menschen bleiben dort nur für kurze Zeit und führen in der Regel einen sehr aktiven und teuren Lebensstil, was der Aufgabe, diese Bereiche in einem umweltverträglichen Zustand zu halten, weitgehend widerspricht. Oft sind diese Arten von Gebieten einzigartig in der Natur.
Die Aufgabe ist ihrem Wesen nach widersprüchlich. Einerseits wird alles getan, um die Natur wirklich zu verändern und an die aktuellen Standards der Freizeitgestaltung anzupassen. Andererseits wird die Natur vor Erholungssuchenden geschützt. Ohne die Versorgung einer nennenswerten Anzahl von Erholungssuchenden wird das Gebiet hinsichtlich seiner Hauptfunktion unwirksam, Investitionen in das Gebiet bringen keine Rendite und führen infolgedessen zu wirtschaftlichen Verlusten. Eine große Zahl an Urlaubern verschlechtert jedoch die Umwelt und untergräbt damit die Existenzgrundlage des Freizeitsektors in dieser Region.
Die Menge an Literatur, die sich den Umweltaspekten der Freizeitgestaltung widmet, ist enorm. Dies ist eines der beliebtesten Themen unter Fachleuten, die einerseits alles daran setzen, die ursprüngliche Einzigartigkeit der für die Erholungsentwicklung ausgewählten Region zu verändern, und andererseits ständig schreiben, dass große Anstrengungen unternommen wurden Wer Erholungssuchende in diese Region locken möchte, kann mit der Investition wirklich erheblicher Mittel irreparable Schäden an der Natur verursachen.
Der Kern dieses seltsamen Widerspruchs scheint uns darin zu liegen, dass die Entwicklung der Erholung in einer bestimmten Region nur eine der Möglichkeiten ist, das Territorium zu entwickeln, d. h. im Wesentlichen die Natur zu verändern. Dabei wird das Erholungsgebiet stets in einen größeren räumlichen Kontext eingebunden. Die Freizeitentwicklung ist in vielerlei Hinsicht eine Alternative zur industriellen oder landwirtschaftlichen Entwicklung, bringt aber auch eine streng definierte soziokulturelle Belastung mit sich und führt zu Veränderungen in der Natur.
Die Entwicklung von Territorien erfolgt durch deren Transformation, und Umweltkrisen größeren oder kleineren Ausmaßes sind eine natürliche Folge der Entwicklung, die auch auf die Erholung voll und ganz zutrifft. Sobald die Erholungsentwicklung des Territoriums ein hohes Niveau erreicht und die Region regelmäßig von einer großen Anzahl von Touristen besucht wird, steigt die Gefahr einer Erholungs-Umweltkrise. Erholung in ihrer entwickelten Form zerstört sich selbst, woraufhin sich die Entwicklung in neue Bereiche verlagert.
Eine Analyse der Prozesse der territorialen Entwicklung, einschließlich der Erholungsentwicklung, zeigt, dass Umweltkrisen größtenteils auf die Entwicklung von SCS und bestimmte soziokulturelle Situationen zurückzuführen sind. Es gibt keine abstrakten Umweltkrisen oder angespannten Umweltsituationen: Sie sind immer soziokulturell belastet und an bestimmte SCS gebunden. Diese Schlussfolgerung wurde auf der Grundlage einer Analyse des Entwicklungsprozesses von Territorien in allen acht soziokulturellen Systemen im Laufe ihrer Geschichte gezogen.
Die Grenze, ab der die Verschlechterung der Erholung aufgrund der eigenen Entwicklung beginnt, ist ein bestimmter Entwicklungsstand des Territoriums. Erholungsgebiete, die einen hohen Entwicklungsstand erreicht haben, wachsen oft über enge Erholungsfunktionen hinaus und werden multifunktional. In diesem Fall erweisen sie sich speziell für die Erholung als weniger attraktiv und die Suche nach neuen Orten für ihre Entwicklung beginnt: Die Entwicklung verlagert sich in andere Gebiete.
Es gibt keinen Grund, den aktuellen Zustand der Menschheit und ihre aktuellen Umweltprobleme als Ausnahme vom beschriebenen allgemeinen Prozess der Territorialentwicklung zu betrachten: Sie ergeben sich organisch aus allgemeinen soziokulturellen Problemen und haben eine klare soziokulturelle Bindung an bestimmte Territorien. In diesem Zusammenhang ist es theoretisch und methodisch richtig, selbst die allgemeinsten Umweltprobleme von Erholungsgebieten durch das Prisma der soziokulturellen Dynamik zu betrachten.
Dies gilt insbesondere für regionale Umweltsituationen in einzelnen Erholungsregionen. Bei der Betrachtung konkreter Umweltsituationen ist es sinnvoll, den ganzheitlichen Entstehungsprozess des SCS-Raums zu berücksichtigen, auf dessen Territorium Umweltfragen analysiert werden. Dies ermöglicht es uns, die Hauptstadien der langfristigen historischen Entwicklung des Territoriums sowie die Arten von Umweltsituationen und Krisen zu identifizieren, die mit seiner Transformation verbunden sind. Jede Entwicklungsstufe eines soziokulturellen Systems entspricht einer bestimmten Umweltsituation, einschließlich bestimmter Arten von Umweltkrisen. SCS realisiert sein Potenzial größtenteils durch die Entwicklung eines spezifischen Umweltmanagementsystems. Umweltkrisen bedeuten nicht Selbstzerstörung, sondern die Transformation des Raums und seine Konsolidierung in der soziokulturellen Formation. Die Erholungsentwicklung von Territorien und die Entstehung von Erholungs-Umweltkrisen auf ihnen ist nur ein Teil des Gesamtprozesses.
Dies ist beispielsweise die Situation im russischen SCS. Die soziokulturellen Aufgaben der Entwicklung eines riesigen Territoriums durch eine kleine russische Bevölkerung wurden historisch teilweise durch ein spezifisches und sehr kostspieliges System des Umweltmanagements realisiert, bei dem Wälder zerstört wurden, die in Ackerland umgewandelt wurden und nach mehreren Jahren der Ausbeutung aufgegeben werden konnten. Intensive Abholzung ist seit dem 12. Jahrhundert charakteristisch für das russische SCS. Es fand im Rahmen verschiedener soziokultureller Programme statt. Das Ergebnis war eine Veränderung der Landschaften und die Umwandlung eines „Niemandslandes“ mit einer abstrakt günstigen Umweltsituation, das keinem der SCSs angehörte, in ein russisches Heimatland mit einer Umweltkrisensituation. In einem solchen Gebiet, das zum Entwicklungsgebiet gehörte, normalisierte sich die Situation nach Ausbruch der Umweltkrise allmählich wieder, das Gebiet wurde jedoch bereits Teil des Heimatlandes des russischen SCS. Höchstwahrscheinlich gibt es keine andere Möglichkeit der soziokulturellen Entwicklung des Raums.
Die Veränderung von Landschaften und die Umwandlung von „Niemands“-Territorien in die eigene Heimat sind eng miteinander verbundene Prozesse.
Umweltkrisen, beispielsweise im Ural seit der intensiven Erschließung durch die Russen, waren nur ein Indikator dafür, dass das Gebiet von einem bestimmten SCS erschlossen wurde. Krisen werden vom soziokulturellen System zum Teil gezielt erzeugt: Eine ökologische Regionalkrise schließt den Prozess der Gebietsentwicklung ab. Danach zieht ein Teil der Bevölkerung in neue Gebiete und beginnt, diese in etwa gleicher Weise zu erschließen. Der verbleibende Teil der Bevölkerung verändert das Umweltmanagementsystem und optimiert so die Umweltsituation.
Unter den besonderen Bedingungen des russischen SCS, mit einer kleinen Bevölkerung (die Zahl der russischen Bevölkerung reicht eindeutig nicht für das Territorium aus, das es erschließt) und der Weite des russischen Heimatlandes kommt es sehr intensiv zu Umweltkrisen. Es stellt sich heraus, dass eine rationelle Nutzung natürlicher Ressourcen nur nach einer radikalen Veränderung der Natur möglich ist. Die Bedeutung des Phänomens besteht in erster Linie in der räumlichen Entwicklung von Territorien und deren Herbeiführung an eine gewisse soziokulturelle Gewissheit.
Die Theorie und Methodik der räumlich-zeitlichen soziokulturellen Analyse und ihre Anwendung auf die Untersuchung von Umweltsituationen und -krisen in der ehemaligen UdSSR ermöglichen es uns, eine neue Ebene ihrer Prognose zu erreichen. Bei dieser Art der Prognose gehen wir von der These aus, dass soziokulturelle Prozesse Vorrang haben und dass diese die Hauptursache für regionale Konflikte und Umweltkrisen sind.
In naher Zukunft dürften die ökologisch ungünstigsten Gebiete innerhalb des russischen SCS die folgenden sein (sofern dies nicht bereits der Fall ist):
1. Russische Enklaven auf dem Territorium der ehemaligen UdSSR – die Region Kaliningrad, die Republik Krim und Transnistrien.
2. Grenzregionen zwischen dem russischen Heimatland und den Territorien inzwischen politisch unabhängiger Staaten, die von Russland aus soziokultureller Sicht noch nicht vollständig bearbeitet wurden. Diese Situation ist beispielsweise typisch für die russisch-estnische Grenze.
3. Regionen der aktiven soziokulturellen Bearbeitung russischer Vasallen. Im Moment ist dies vor allem Tschetschenien. Aus ökologischer Sicht ist der Tschetschenienkrieg eine echte Katastrophe. Es basiert auf dem fortlaufenden Prozess der soziokulturellen Umgestaltung seines Territoriums und seiner Bevölkerung.
4. Regionen des russischen Heimatlandes, die von anderen soziokulturellen Einheiten beansprucht werden, beispielsweise der Ferne Osten und insbesondere die Kurilen und Sachalin.
In allen genannten Fällen werden Umweltsituationen durch die regionalen Besonderheiten der soziokulturellen Bearbeitung von Territorien bestimmt. Es ist kaum möglich, die Umweltprobleme solcher Regionen zu lösen, solange sie keine soziokulturelle Gewissheit erlangen. Der Hauptgrund für die Umweltprobleme dieser Gebiete ist ihre anhaltende soziokulturelle Unsicherheit.
Diese Gebiete mit einer hohen Wahrscheinlichkeit regionaler Umweltkrisen haben unterschiedliche Genese ihres Auftretens. In einigen Fällen ist dies auf die industrielle Entwicklung zurückzuführen. Zum Beispiel der Ölschieferabbau im Nordosten Estlands. Die Entwicklung des Schiefervorkommens in der Region Kohtla-Järve ist ein klarer Ausdruck der Umweltkrise, die zu einem großen Teil auf soziokulturelle Gründe zurückzuführen ist. In anderen Fällen sind regionale Umweltprobleme mit der Freizeitentwicklung verbunden. Dies ist insbesondere die Situation auf der Krim und möglicherweise im Süden des Fernen Ostens. Die Erholungsspezialisierung einer Region als Grund für die Entstehung einer umweltgefährdenden Situation darin ist nur eine der Möglichkeiten des allgemeinen Prozesses der Raumentwicklung eines bestimmten SCS.
In einigen Fällen handelt es sich bei den für Parks und Gärten vorgesehenen Flächen um Brachflächen ehemaliger Agrarflächen, Torfmoore, sumpfige Gebiete, verunreinigte Ödlande mit Gebüschdickichten und degradierende Waldbestände. Bodendecker und lokale Böden*** (Boden (Boden) – 1) ein allgemeiner Name für jedes Gestein, das in der Verwitterungszone der Erdkruste vorkommt und aus technischer und bautechnischer Sicht betrachtet wird; 2) ein Substrat, das aus mineralischen und organischen Stoffen anthropogenen Ursprungs besteht) zeichnen sich durch Gräser wie Unkraut, kleine Trümmer, Glas und Steine aus. Bei der anfänglichen Entwicklung von Objekten werden folgende Arten von Territorien angetroffen:
Gebiete mit bestehenden Soddy-Podsol-Böden, charakteristisch für Zentralrussland, mit einem Humushorizont von geringer Mächtigkeit (bis zu 15 cm), geringem Humusgehalt (bis zu 3 %);
Gebiete, die nicht mehr für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden und für die Entwicklung vorgesehen sind, einschließlich degradierter, unstrukturierter Böden;
Gebiete, die Böden (bedingt: Böden oder städtische Böden) umfassen, die stark verdichtet und mit giftigen Substanzen (Ruß, Ölprodukten, Schwermetallen) kontaminiert sind und deren Reinigung durch Entfernen der obersten kontaminierten Schicht und deren Entfernung erfordern;
Hausmülldeponien, die Abfälle und organische Substanzen verschiedener Art enthalten;
Torfmoore, sumpfige Böden mit hohem Säuregehalt;
Deponien verbrauchter Steinbrüche mit technogenen Böden.
In diesen Gebieten werden vorbereitende Arbeiten technischer Art durchgeführt, darunter die Entwässerung des Territoriums (falls erforderlich), die primäre Organisation des Reliefs, das Auffüllen von Löchern und Vertiefungen, die Stärkung der Ufer von Stauseen, Böschungen (falls erforderlich) und die Entfernung von Büsche, tote Bäume, Entfernung giftiger Substanzen und Abfallstoffe aus der chemischen Produktion usw.
Nach Abschluss des Zyklus der Ingenieur- und allgemeinen Vorarbeiten müssen Arbeiten im Zusammenhang mit der weiteren Entwicklung der Gebiete, ihrer Bewirtschaftung, abhängig vom Zustand und der mechanischen Zusammensetzung der darunter liegenden Böden, dem Grundwasserspiegel usw., durchgeführt werden.
Gebiete mit natürlichen Soddy-Podzolic-Böden erfordern das Pflügen und die Anwendung organischer und mineralischer Zusatzstoffe. Die Dosierung der Zusatzstoffe richtet sich nach den jeweiligen Bedingungen. Ein wirksamer Zusatzstoff ist Kalk. Das Kalken verbessert die Struktur, beschleunigt den Abbau und die Umwandlung in einen verdaulichen Zustand der in vorhandenen Böden vorhandenen Nährstoffe, fördert deren Mobilisierung, Bildung und Erhaltung der klumpigen Struktur des Bodens. Mit Hilfe von Kalk wird überschüssige Bodensäure neutralisiert. Erfahrungen in der Bodenbearbeitung zeigen, dass bei der Reaktion der Bodenlösung der pH-Wert steigt< 4,5 в почву необходимо вносить 6 т извести-пушонки на 1 га; при pH = 4,5...5,5 следует вносить 2,5 т.
Gebiete mit sandigen Böden von leichter Beschaffenheit Sie sind nicht sehr fruchtbar und speichern keine Feuchtigkeit. Bei der Entwicklung dieses Bodentyps werden lehmige, fein zerkleinerte Erde, gut zersetzter Torf oder Torfkompost eingebracht.
Torfmoore erfordern eine langfristige Entwicklung durch Rodung von Büschen, Entwurzelung, kontinuierliche Entwässerung und Verlegung von Drainagen, Einebnung und anschließendes Pflügen bis zu einer Tiefe von 20...30 cm, Zugabe von Kalk zur Beseitigung von Säure, organischen und mineralischen Düngemitteln.
Gebiete mit stark salzhaltigen Böden bedürfen ebenfalls einer langwierigen Entwicklung. Die Böden enthalten Natriumverbindungen und sind daher zunächst Gips ausgesetzt. Calcium aus Gips verdrängt Natrium aus ihnen. Das entstehende Natriumsulfat lässt sich leicht durch künstliches Waschen des Bodens mit Wasser sowie durch Regen oder schmelzenden Schnee entfernen. Gips wird beim tiefen Pflügen (bis zu 50 cm) ausgebracht (2,5 Tonnen pro 1 ha), anschließend werden organomineralische Düngemittel wie Ammoniumphosphat hinzugefügt, die den mit Alkali gesättigten Boden verbessern.
Entwicklung ehemals landwirtschaftlich genutzter Gebiete. Zunächst wird die Fläche von Schutt befreit, eingeebnet und Unkraut entfernt. Anschließend erfolgt die Bearbeitung der obersten Bodenbedeckung, die aus der Lockerung der Schicht bis zur Tiefe ihres Vorkommens (25...30 cm) und der gleichzeitigen Ausbringung von Verbesserungszusätzen und Düngemitteln gemäß den Empfehlungen einer zuvor durchgeführten Bodenanalyse besteht. Die oberste aufgelockerte Bodenschicht wird mit Bulldozern aufgeschüttet und zu trapezförmigen Haufen von 2...3 m Höhe und 4...6 m Breite geformt. Vor der Verwendung muss die entstandene Pflanzenerde durch ein Metallgitter (mit Zellen von 8x8) gesiebt werden oder 10x10 mm) zum Reinigen von Glas, Steinen und rhizomatösen Unkräutern und zum Verleihen einer feinkörnigen Struktur.
Eine der wirksamen, aber relativ zeitaufwändigen Methoden zur Entwicklung und Anreicherung destrukturierter, nährstoffarmer Böden auf dem Gelände einer zukünftigen Anlage ist die Methode der Gründüngung.
Unter Gründüngung versteht man die Bodenbearbeitung durch den Anbau und anschließendes Pflügen spezieller Gründüngungskräuter: Luzerne, Lupine, Erbsen und Bohnen. Diese Pflanzen steigern die Aktivität der Bodenmikroorganismen und reichern den Boden mit Nährstoffen an. Die grüne Masse der Gründüngung wird zweimal im Jahr in den Boden gepflügt und anschließend mit Kalium- und Phosphordünger versetzt. Erst im Frühjahr nächsten Jahres werden die Böden für Landschaftsbauarbeiten geeignet sein.
Entwicklung der Gebiete ehemaliger Deponien. In Städten lagern auf Mülldeponien typischerweise mehrere Meter dicke Hausabfälle. Im Tiefbau wird die Deponie zur Trennung von Baugebieten von solchen Territorien auf einem oder mehreren hohen Hügeln lokalisiert und mit einem Ringentwässerungssystem versehen, das das Wasser von der Deponie zu den Aufbereitungsanlagen transportiert.
Deponiemassen werden zunächst sorgfältig unter sanitärhygienischen Gesichtspunkten untersucht und der Grad ihrer Kontamination mit epidemischen Krankheiten ermittelt. Anschließend werden nach Erhalt einer Sondergenehmigung des sanitären und epidemiologischen Dienstes mit einer kleinen Schicht Hausmüll auf dem für die Landschaftsgestaltung vorgesehenen Deponiebereich die Arbeiten in der folgenden Reihenfolge durchgeführt:
Das Gelände wird geplant, von großen Trümmern befreit und gelockert;
Schneiden Sie mit einem Pflanzpflug in einem Abstand von 0,5 m voneinander ein Rillennetz (50...60 cm tief) aus, um die Prozesse der Belüftung, Entfernung schädlicher Gase und Auswaschung, Entfernung schädlicher Mineralsalze durch atmosphärische Gewässer usw. zu verbessern Schnee während der Schmelze;
Nach der Vegetationsperiode wird die gesamte Fläche eingeebnet, mit Pflügen bis zu einer Tiefe von 25...30 cm gepflügt und geeggt;
Danach beginnt je nach Projekt die Landschaftsgestaltung und Landschaftsgestaltung der Garten- oder Parkanlage – Bäume und Sträucher pflanzen, Rasenflächen anlegen.
Die Grünflächen ehemaliger Deponien sind in den ersten zwei bis drei Jahren für Besucher begrenzt. Die Untersuchung der Umweltauswirkungen solcher Gebiete wird systematisch von sanitären und epidemiologischen Inspektionsdiensten durchgeführt.
Entwicklung von erosionsgefährdeten Hangflächen. Die Arbeiten werden nach einem speziell entwickelten Projekt durchgeführt. Der Oberflächenabfluss wird zunächst durch tiefes Pflügen organisiert, wobei quer zum Hang verlaufende Furchen mit Böschungen und Schutzwällen angelegt werden. Die Furchen sollen Regen- und Schmelzwasser auffangen. Der Abstand zwischen den Furchen wird vom Projekt abhängig von der Steilheit des Hangs und den physikalischen und chemischen Eigenschaften des darunter liegenden Bodens festgelegt. Fruchtbarer Boden (Pflanzenerde) wird in einer 15 cm dicken Schicht zwischen die Furchen gegossen. Die Oberfläche wird eingeebnet und Gräser und Sträucher gepflanzt.
Erschließung von Gebieten erschöpfter großer Steinbrüche und Deponien. Die Hauptaufgabe besteht darin, vom Menschen verursachte Böden mit giftigen Substanzen zu isolieren. Aus den Halden wird die für das Wachstum der Vegetation notwendige Kulturbodenschicht „konstruiert“. Zunächst wird eine isolierende Schicht aus einem Sand-Lehm-Gemisch mit einer Dicke von mindestens 1 m aufgetragen. Anschließend wird eine Schicht fruchtbaren Bodens (Pflanzenerde) mit einer Dicke von mindestens 1 m aufgetragen, die zum Pflanzen von Bäumen und Sträuchern erforderlich ist über die Oberfläche der Dämmschicht verteilen. Die schichtweise Verfüllung der Dämmschichten erfolgt unter Berücksichtigung ihrer Verdichtung (im Durchschnitt bis zu 20 %). Auf diese Weise wird die Bodenbedeckung in der für Gärten und Parks vorgesehenen Fläche „konstruiert“.
Entwicklung von Objekten in Schwemmlandgebieten. Die Hauptaufgabe besteht darin, die Bodenbedeckung für das Wachstum von Pflanzungen vorzubereiten. Eine solche Abdeckung wird künstlich erzeugt, indem eine breiartige, sandig-schluffige, lössartige Masse durch den Einsatz spezieller Maschinen und Mechanismen – Auffüller*** – wieder aufgefüllt wird. Refuler ist eine schwimmende Erdleitung zum Transport eines Erd-Wasser-Gemischs vom Bagger zum Verlegeort. Die Methode der Erschließung von Gebieten mit Schwemmlandböden unter Verwendung eines Refulers wurde in der häuslichen Praxis bei der Schaffung des Primorski-Siegesparks in Leningrad in den 40er und 50er Jahren angewendet. 20. Jahrhundert). Die sandig-schluffige Masse enthält hauptsächlich Sandpartikel mit einem geringen Anteil an Löss und lehmigen Einschlüssen und erfordert die Zugabe von Komposten. Gebiete mit Schwemmlandböden werden nach einem vertikalen Layoutprojekt geplant, der Oberflächenabfluss organisiert und anschließend Zusatzstoffe in Form von Komposten hinzugefügt, die bis zu einer Tiefe von 40 cm im gesamten verbesserten Bodenhorizont eingebettet werden. Dies wird erreicht, indem die Fläche flächendeckend mit Traktorpflügen gepflügt wird. Bei der langfristigen Entwicklung von Auengebieten ist die landwirtschaftliche Methode der Gründüngung für die Bodenbearbeitung wirksam. In diesem Fall werden vor der Aussaat der Samen von Gründüngungspflanzen Superphosphat (90 kg pro 1 ha) und Kaliumsalz (100 kg pro 1 ha) zugesetzt. Nachdem das Gras gewachsen ist und in den Boden eingepflügt wurde, werden die Parzellen erneut mit Grassamen besät. Diese Operation kann über einen Zeitraum von zwei bis drei Jahren durchgeführt werden. Dadurch ist es erfahrungsgemäß möglich, hochproduktive Böden mit einem großen Nährstoffangebot zu erhalten, die sowohl am Arbeitsplatz bei der Erstellung eines Objekts als auch für die Landschaftsgestaltung der Territorien anderer Objekte genutzt werden können.
Parkflächen auf Baulücken. Bei der Gestaltung der vertikalen Anordnung und der Organisation des Wasserflusses sollte man sich an vorhandenen Reliefmarkierungen orientieren. Liegt das Grundwasser in einer Baulücke auf einem Niveau, das für das Wachstum von Pflanzungen geeignet ist (innerhalb von 1...1,5 m von der Tagesoberfläche), dann sollte die bestehende Topographie so weit wie möglich erhalten bleiben. Auf der Oberfläche der für die Bepflanzung vorgesehenen Flächen sollte Erdreich aus Wegmulden und die oberste Erdschicht aus Löchern und Gräben für Bäume und Sträucher ausgebracht werden. Zum Auffüllen tiefer gelegener Bereiche sollte Erdreich aus Löchern und Gräben unterhalb der Pflanzschicht der Erde (unter 0,2 m) verwendet werden. Überschüssiger Boden muss vom Standort auf eine Deponie abtransportiert werden.
Parkflächen auf ehemaligen Mülldeponien. Bei der Gestaltung einer vertikalen Anordnung muss der Ersatz bestehender Böden bis in die Tiefe der Wurzelschicht der Erde für Bäume berücksichtigt werden, d.h. um 1...1,5 m. Wenn Labortests bestätigen, dass der gegossene Boden für Pflanzen unschädlich ist, sollten die geplanten Oberflächenhöhen 0,2...0,3 m über der vorhandenen Geländeoberfläche festgelegt werden. Erde aus Löchern und Gräben, die unter Bäumen und Sträuchern gegraben wurden, sollte zum Auffüllen tiefer gelegener Flächen verwendet oder auf eine Mülldeponie gebracht werden.
Parkflächen im Bereich bestehender Bepflanzungen. Ein vertikales Planungsprojekt in Grünflächen wird in der Regel entlang von Straßen und Grundstücken entwickelt. Bepflanzungsflächen werden an vorhandenen Reliefmarkierungen belassen. An Orten mit schwieriger Entwässerung wird nach Möglichkeit eine Einbettung angelegt, um den vorhandenen Baumbestand zu erhalten.
Um den Umfang der Erdarbeiten bei der Gestaltung von Parkstraßen, Wegen, Plattformen und Flächen zu reduzieren, sollte das vorhandene Gelände so weit wie möglich erhalten bleiben.
Flächen, die als Parkflächen vorgesehen sind, müssen auf den bestehenden Höhenlagen erhalten bleiben. Zu diesem Zweck wird das Relief durch Böschungen und in Ausnahmefällen durch Stützmauern unterbrochen. Pisten gibt es in unterschiedlichen Höhen und Längen. Die Höhe der Pisten beträgt in der Regel 0,3... 3,0 m.
Die Hauptstraßen und -flächen des Parks werden 10 cm unter den Rasenflächen angelegt, zusätzliche Wege und Wege verlaufen auf gleicher Höhe mit der Rasenoberfläche. Parkstraßen werden durch einen steinernen Bordstein oder einen Rasenstreifen begrenzt. Ab der Bordsteinkante auf Höhe der Oberkante ist ein maximal 0,5 m schmaler Rasenstreifen vorgesehen, auf dem laut Projekt die Bepflanzung von Sträuchern möglich ist. Wird ein Gefälle angelegt, so wird die Sohle bzw. Unterkante des Gefälles aus dem Rasenstreifen herausragen.
Auf unebenem Gelände mit scharfen Veränderungen und steilen Hängen sind Terrassen mit Treppen vorgesehen. Um Längsneigungen auf Parkstraßen abzumildern, können Sie in das Gelände einschneiden. Wenn die Böschungen ein Gefälle von weniger als 1:1,5 und 1:1 aufweisen, sollten Stützmauern installiert werden.
Alle Ecken an Straßenkreuzungen müssen mit einem Radius von mindestens 1,5 m und höchstens 9 m abgerundet sein.
Die Vorbereitung des Geländes der Landschaftsbauanlage beginnt mit der Beseitigung von Schutt und dem Rückbau alter Gebäude und Bauwerke.
Materialien anorganischen Ursprungs wie Schotter, Schlacke, Schnittgut und bei der Reinigung gesammelte Steine werden zum Bau von Straßen oder zum Verfüllen von Löchern und Gruben abgerissener Gebäude und Bauwerke, Schluchten und anderen tief gelegenen Gebieten verwendet.
In Bereichen, die mit Materialien anorganischen Ursprungs bedeckt sind, wird Pflanzenerde gemäß den Designmarkierungen der vertikalen Anordnung hinzugefügt. Die Zugabe von Pflanzenerde erfolgt auf Basis einer allgemeinen Bedarfsberechnung für einzelne Strukturelemente. Bei Rasenflächen und Blumenbeeten sollte die Dicke der Pflanzenerde je nach Art des Rasens und Blumenbeets 15 bis 40 cm betragen. Der Bedarf an Pflanzerde für Bäume und Sträucher wird abhängig von der Pflanzart und der Größe der Pflanzen, Pflanzlöcher und Gräben berechnet.
Materialien organischen Ursprungs (Gras, Blätter, Äste, Tierknochen etc.) können teilweise als Dünger am Standort verwendet werden. Das Auffüllen tiefer Vertiefungen mit organischem Material ist verboten. Böden mit hohem Kalkgehalt, imprägniert mit Bitumen, Asphalt und aus Hausmüll sind für die Sortierung nicht geeignet.
Beim Verfüllen von tiefen Gräben, Schluchten und Löchern ist die Verdichtung und Setzung des Bodens zu berücksichtigen.
Feiner Sand muss unter Berücksichtigung der Setzung um 3...4 %, grober Sand, sandiger Lehm, leichter Lehm - um 8...10 %, schwerer Lehm - um 12...15 % verdichtet werden.
Um Designmarkierungen zu erhalten, wird der Schüttboden Schicht für Schicht (15...20 cm) mit Walzen verdichtet oder es werden Dämme unter Berücksichtigung der Setzung angelegt.
Auf Parkstraßen und Alleen, auf Grundstücken für verschiedene Zwecke, auf Grundstücken, die für Gebäude vorgesehen sind, entlang von Zäunen und angrenzenden Streifen ist die schichtweise Verdichtung von Schüttgut obligatorisch.
In Grünflächen, die mehr als 5 m von Straßen und Spielplätzen entfernt sind, ist eine Bodenaufschüttung ohne Verdichtung zulässig. Im Bereich der Hauptbebauung von Grünflächen sollten ausschließlich lehmige und sandige Lehmböden verwendet werden.
Bei vertikalen Einebnungsarbeiten ist auf einen guten Rasen und eine humose Humusschicht zu achten.
In allen Bereichen, in denen Erde hinzugefügt oder entfernt wird, wird gutes Gras kurz gemäht. Der Rasen wird in Streifen geschnitten (Bandbreite - 25...30 cm, Länge - 50...100 cm, Dicke - 5...6 cm). Die Grasnarbe wird an einem windgeschützten Ort auf dem Gelände verlegt.
Die gesamte Humusschicht wird entfernt und auf Haufen gelegt. Nach Abschluss der vertikalen Planungsarbeiten wird Pflanzenerde in einer Schichtdicke von 15...20 cm auf den freigelegten kargen Boden gegossen.
Die Arbeiten zur Umsetzung des Projekts erfolgen Schritt für Schritt in strenger Reihenfolge.
An Erste In dieser Phase wird ein allgemeiner Situationsplan des Objekts erstellt, die Grenzen in Form von Sachleistungen geklärt und Verbindungen zu den angrenzenden Gebieten (zu einer Autobahn, einer Straße, einem Stadtplatz) hergestellt.
An zweite In diesem Stadium wird das gesamte Territorium des Objekts (oder seine einzelnen Abschnitte) in ein Quadratgitter mit einer Seitenlänge von 5, 10 oder 20 m unterteilt, d.h. eine Zeichnung eines Kartogramms von Erdarbeiten wird in die Realität umgesetzt. Die Begrenzungsecken des Quadratgitters sind an dauerhafte Bezugspunkte gebunden – an Markierungen auf der „roten“ Linie des angrenzenden Territoriums, an die Ecken bestehender Gebäude oder Bauwerke.
In die Ecke jedes Quadrats (oder jeder geometrischen Figur) wird ein Stift getrieben. Oben am Zapfen ist eine Kerbe angebracht, auf der die Arbeitsmarkierung steht. Beispiel: +0,15 m – Böschung, –0,25 m – Aushub.
An dritte In der Phase werden Arbeiten zur vertikalen Planung durchgeführt - am Damm und zum Abschneiden des Bodens entsprechend den Arbeitsmarkierungen des Territoriums. Die Arbeiten werden mit einem Schaber oder Bulldozer durchgeführt; auf kleinen Flächen, um eine hohe Planungsgenauigkeit zu erreichen – mit kleinen Maschinen oder manuell. Nach sorgfältiger Nivellierung des Geländes gemäß den Entwurfsmarkierungen wird ein Zertifikat über die durchgeführten Arbeiten erstellt.
An vierte In dieser Phase werden die wichtigsten Kommunikationswege – Entwässerungen, Regenwasserkanäle, Straßen, Gassen und Standorte für verschiedene Zwecke – in die Realität umgesetzt. Die Gestaltung der Bauwerke erfolgt nach Arbeitszeichnungen mit geodätischen Instrumenten (Theodolit, Kompass). Entlang der Straßenachsen, entlang von Reliefunterbrechungen, an den Ecken von Bahnsteigen, entlang der Querschnitte und Kanten von Böschungen werden Treppen, Stützmauern, Pflöcke eingetrieben und an deren Kanten im oberen Teil Arbeitsspuren aufgezeichnet. Die Grenzen von Straßen und Grundstücken werden mit Pflöcken markiert und zwischen ihnen werden Schnüre gespannt, um sie in Form von Sachleistungen zu markieren. In die Arbeiten sind erfahrene Gutachter eingebunden.
An fünfte In dieser Phase führen sie direkt die Arbeiten zur Verlegung von Kommunikationsmitteln, zum Bau von Parkstraßen und -standorten durch und beginnen selbst mit dem Bau der Bauwerke gemäß dem vertikalen Planungsprojekt.
Quelle: Errichtung und Betrieb von Objekten der Landschaftsarchitektur. Teodoronsky V.S.
Welche Rechtsinstrumente sieht das Stadtplanungsgesetz der Russischen Föderation für Investoren und Entwickler vor? Auf welche rechtlichen Probleme können sie beim Abschluss von Abkommen über die integrierte Entwicklung des Territoriums und die Entwicklung des Territoriums stoßen? Die Antworten auf diese und andere Fragen finden Sie im Material „EZh“.
Im Juli 2016 wurde das Bundesgesetz Nr. 373-FZ vom 3. Juli 2016 verabschiedet, das wesentliche Änderungen im Stadtplanungsgesetz der Russischen Föderation einführte. Insbesondere wurden Anforderungen an die Dokumentation der Gebietsplanung festgelegt und die Liste der Instrumente erweitert, um eine integrierte Entwicklung des Gebiets zu ermöglichen. Im Rahmen der von ASERGRUPP organisierten Konferenz „Staatliche Regulierung der Stadtentwicklung – 2017“ sprach Maxim Popov, Ph.D., Leiter der Immobilien- und Bauabteilung der Anwaltskanzlei Goltsblat BLP, über die Besonderheiten und Probleme verschiedener Rechtsformen zur Umsetzung der integrierten Entwicklung von Territorien.
Die Notwendigkeit einer Reform des Stadtplanungssektors besteht seit langem. Es lassen sich folgende Voraussetzungen identifizieren, die die stattfindenden Veränderungen bestimmt haben.
Erstens ist die Menge an freien (nicht durch Rechte Dritter belasteten) öffentlichen Grundstücken, die für eine groß angelegte kommerzielle Entwicklung geeignet sind, zurückgegangen. Bisher konnte ein potenzieller Investor problemlos große Grundstücke in der Stadt und unweit davon finden, frei von Rechten Dritter. Heutzutage gibt es immer weniger Standorte, die für eine großflächige kommerzielle Entwicklung geeignet sind.
Zweitens hat die Pacht eines öffentlichen Grundstücks ihren Investitionscharakter verloren. Dabei geht es insbesondere um die Einschränkung der Möglichkeit, den Zweck der Bereitstellung oder die Art der erlaubten Nutzung zu ändern. Noch vor zehn Jahren unterschied sich ein solcher Pachtvertrag nicht wesentlich vom Besitz eines Grundstücks. Wie hat sich das bemerkbar gemacht? Juristische Personen erwarben ganz ruhig öffentliche Grundstücke auf Pachtbasis. Gleichzeitig könnte jeder Nutzungszweck angegeben werden: für einen Parkplatz, den Bau eines Einkaufszentrums usw. In Wirklichkeit hatte es das Subjekt mit der Entwicklung der Website nicht eilig. Der Mieter wartete auf eine weitere Person, die an der Entwicklung dieses Grundstücks interessiert war. Als eine solche Person auftauchte, wurde ihr das Grundstück zur Untermiete überlassen und seine Rechtsordnung wurde an den neuen Mieter angepasst. Weder die Änderung des Zwecks der Bereitstellung des Grundstücks noch die Verlängerung der Pachtlaufzeit waren problematisch. Zudem war die Miete nicht die höchste.
Seit 2012 begann sich die Situation zu ändern. Auf der Ebene der höchsten Gerichte hat sich eine stabile Praxis herausgebildet, die eine Änderung des Zwecks der Bereitstellung eines gepachteten öffentlichen Grundstücks ausschließt. Wenn das Grundstück als Parkplatz genutzt wurde, muss es als Parkplatz genutzt werden. Die Änderung des Bestimmungszwecks wurde als Rechtsumgehung gewertet.
Seit März 2015 ist die Neuauflage des Landesgesetzbuches der Russischen Föderation in Kraft getreten. Das Vorkaufsrecht zum Abschluss eines Mietvertrags für ein öffentliches Grundstück für eine neue Laufzeit wurde ausgeschlossen – eine Anmietung ohne Ausschreibung ist grundsätzlich nicht möglich. Gemäß Absatz 3 der Kunst. 39.6 des Bodengesetzbuches der Russischen Föderation haben Bürger und juristische Personen, die Mieter öffentlicher Grundstücke sind, nur in zwei Fällen das Recht, einen neuen Pachtvertrag für diese Grundstücke ohne Ausschreibung abzuschließen:
1) wenn das Grundstück ohne Ausschreibung an einen Bürger oder eine juristische Person verpachtet wird;
2) wenn das Grundstück einem Bürger im Rahmen einer Auktion zur Garten- oder Datscha-Landwirtschaft zur Verfügung gestellt wird.
Der Katasterwert eines Grundstücks ist enorm geworden, so dass es nicht mehr so einfach ist, Grundstücke im Erbpachtrecht zu halten. Früher vergleichbar mit Eigentumswohnungen, ist die Pacht öffentlicher Grundstücke heute unrentabel geworden. Schließlich sind die finanziellen Möglichkeiten der Kommunen für den Bau kommunaler, sozialer und verkehrstechnischer Infrastruktureinrichtungen stark zurückgegangen.
Integrierte und nachhaltige Entwicklung eines Territoriums ist ein allgemeiner Begriff. Darunter versteht man die Tätigkeit der Erstellung und Genehmigung von Unterlagen zur Planung des Territoriums für die Platzierung von Kapitalbauobjekten für Wohn-, Industrie-, öffentliche, Geschäfts- und andere Zwecke sowie der für den Betrieb erforderlichen Versorgungs-, Transport- und sozialen Infrastrukturen solcher Einrichtungen und Sicherung des Lebensunterhalts der Bürger. Darüber hinaus umfassen diese Tätigkeiten die Durchführung von Arbeiten zur Architektur- und Bauplanung, zum Bau und zur Rekonstruktion dieser Einrichtungen.
Derzeit gibt es vier Formen der integrierten und nachhaltigen Entwicklung des Territoriums:
Entwicklung bebauter Gebiete (Artikel 46.1-46.3 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation);
integrierte Entwicklung von Territorien (Artikel 46.4 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation);
integrierte Entwicklung des Territoriums auf Initiative der Landbesitzer (Artikel 46.9 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation);
umfassende Entwicklung des Territoriums auf Initiative der lokalen Regierung (Artikel 46.10 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation).
Der wahrscheinlichste praktische Anwendungsbereich dieses Formulars ist die Sanierung eines Gebiets mit baufälligen Mehrfamilienhäusern, wenn keine klare Möglichkeit besteht, Grundstücke für kommunale Zwecke zu beschlagnahmen.
Die Entwicklung eines bebauten Gebiets ist zulässig, wenn dieses Gebiet über Folgendes verfügt:
Mehrfamilienhäuser, die in einem schlechten Zustand sind und abgerissen werden;
Mehrfamilienhäuser, deren Abriss und Wiederaufbau auf der Grundlage kommunaler Zielprogramme geplant ist;
Objekte der kommunalen, sozialen, Verkehrsinfrastruktur.
Die Entscheidung über die Bebauung eines bebauten Gebiets trifft die Kommunalverwaltung der Siedlung oder des Bezirks bei Vorliegen städtebaulicher Vorschriften sowie regionaler und lokaler städtebaulicher Standards.
Der Vertrag über die Bebauung der bebauten Fläche wird auf Grundlage der Ergebnisse einer offenen Auktion geschlossen. Der Gewinner erhält das Recht, Grundstücke, die nicht mit Rechten Dritter belastet sind, ohne Gebot zur Verfügung zu stellen (Teil 8, Artikel 46.1, Klausel 9, Teil 3, Artikel 46.2 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, Artikel 39.5 des Grundgesetzbuches). der Russischen Föderation).
Es ist wichtig, die Rechtslage der Streitkräfte der Russischen Föderation zu berücksichtigen, die in der Entscheidung vom 27. Oktober 2015 Nr. 309-KG15-5924 im Fall Nr. A07-21632/2013 dargelegt ist, wonach die Der Abschluss einer Vereinbarung über die Bebauung einer bebauten Fläche ist keine ausreichende Grundlage für die Beschlagnahme von Grundstücken für staatliche (kommunale) Zwecke.
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Bestimmungen von Teil 3 der Kunst. 46.1 des Stadtplanungsgesetzes legen die Bedingungen für die Entscheidung über die Bebauung eines bebauten Gebiets fest, auf dem sich Mehrfamilienhäuser befinden, und gelten nicht unmittelbar für Eigentümer von Grundstücken in Bezug auf die Frage ihrer Zwangsbeschlagnahme.
Der Abschluss einer Vereinbarung über die Bebauung eines bebauten Gebiets stellt für sich genommen keine Grundlage für die Beschlagnahme von Grundstücken dar, da eine solche Vereinbarung lediglich das Verfahren zur Umsetzung des von der Verwaltung getroffenen Beschlusses über die Bebauung des Gebiets regelt , während die Möglichkeit der Beschlagnahme eines Grundstücks vom Eigentümer durch das Vorliegen staatlicher oder kommunaler Bedürfnisse bestimmt wird.
Was sind die Hauptprobleme, die sich aus diesem Mechanismus ergeben?
Obwohl sich das Gesetz auf die Komplexität des Territoriums konzentriert, kommt es in der Praxis oft vor, dass alles anders ist.
Stellen wir uns einen Block voller heruntergekommener Häuser vor. Ein Investor kommt und stellt fest, dass er kein Interesse daran hat, den gesamten Block umzusiedeln – dafür wäre zu viel Geld nötig. Ein Investor ist daran interessiert, nur einen Teil des Blocks zu übernehmen – ein paar Häuser zu verlegen und ein Mehrfamilienhaus zu bauen. Rund um dieses Haus wird es weiterhin heruntergekommene Gebäude geben.
Formal bietet ihm die Stadtplanungsgesetzgebung eine solche Möglichkeit. Gemäß Absatz 1 der Kunst. 46.1 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation erfolgt die Entwicklung bebauter Gebiete innerhalb der Grenzen eines Elements der Planungsstruktur (Block, Mikrobezirk) oder seines Teils (Teile). Daher ist im Gesetz nicht vorgeschrieben, dass das Projekt das gesamte Gebiet des Blocks umfassen muss. Infolgedessen werden in der Praxis anstelle der üblichen umfassenden Entwicklung des Territoriums gezielte Projekte umgesetzt.
Es gibt noch ein weiteres Problem. Gemäß Absatz 3 der Kunst. Gemäß Artikel 46.1 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation kann über die Entwicklung eines bebauten Gebiets entschieden werden, wenn sich auf diesem Gebiet folgende Gebiete befinden:
1) Mehrfamilienhäuser, die gemäß dem von der Regierung der Russischen Föderation festgelegten Verfahren als unsicher anerkannt wurden und abgerissen werden müssen;
2) Mehrfamilienhäuser, deren Abriss und Wiederaufbau auf der Grundlage kommunaler Zielprogramme geplant sind, die von der Vertretungsbehörde der Kommunalverwaltung genehmigt wurden.
Zusätzlich zu den angegebenen Objekten dürfen sich in dem bebauten Gebiet, für das über die Bebauung entschieden wurde, nur Objekte der technischen Infrastruktur befinden, die ausschließlich den Betrieb von Mehrfamilienhäusern gewährleisten. Inzwischen gibt es auf dem Territorium in der Regel andere Kapitalbauobjekte, beispielsweise Schuppen. In der Praxis versuchen sie, diese Tatsache zu ignorieren, wenn sie eine Entscheidung über die Entwicklung eines Territoriums treffen, aber formal gibt es Gründe, die Entscheidung anzufechten.
Für den Anleger ist diese Form oft nachteilig. Er ist für die Umsiedlung der Bewohner verantwortlich. Darüber hinaus ist die Kommunalverwaltung oft nicht in der Lage, die Höhe der Zahlung im Rahmen einer Vereinbarung über die Bebauung einer bebauten Fläche eindeutig zu berechnen.
Die integrierte Gebietsentwicklung (IDT) erfolgt im Bereich des Baus von Hauptwohn-/Nichtwohnobjekten mit der anfänglichen Bereitstellung eines öffentlichen Grundstücks. Der Mechanismus ist in diesem Fall wie folgt. Bei der Versteigerung werden Grundstücke zur Verfügung gestellt, die nicht mit Rechten Dritter belastet sind. Der Auktionsgewinner schließt eine Vereinbarung über IKT ab (Artikel 39.8 Absatz 6 des Landesgesetzbuchs der Russischen Föderation). An der Versteigerung für das Recht zum Abschluss eines Pachtvertrags für ein Grundstück zur komplexen Bebauung kann nur eine juristische Person teilnehmen (Artikel 46.4 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Für Planungs- und Vermessungsvorhaben sind keine öffentlichen Anhörungen erforderlich.
Das Wichtigste ist, dass das primäre Grundstück frei von Rechten Dritter sein muss. Was bedeutet das?
In der Stadt gibt es ein großes Grundstück. Die Stadt will dort einen Mikrobezirk oder Industriepark errichten, das Gelände wird versteigert. Der Auktionsgewinner unterzeichnet Pachtverträge für das Grundstück und die IKT und verpflichtet sich, das Grundstück in einzelne Grundstücke zur öffentlichen Nutzung und Infrastruktureinrichtungen aufzuteilen. Ein Zeitplan für die Entwicklung des Territoriums wird genehmigt und bei Verstößen gegen diesen Zeitplan werden Sanktionen verhängt.
Es handelt sich um ein Greenfield-Projekt – große, unbebaute Flächen werden umfassend erschlossen.
Bei der Bebauung einer bebauten Fläche (RZT) ist Gegenstand der Versteigerung das Recht zum Abschluss eines Vertrages über die RZT. Dann erhält das Privatunternehmen, nachdem es bereits Vertragspartei einer solchen Vereinbarung geworden ist, das Recht, Grundstücke auf dem Territorium zu nutzen.
Bei CAT ist die Situation anders. Um einen Pachtvertrag für ein öffentliches Grundstück abzuschließen, müssen Sie zunächst die Auktion gewinnen.
Ist es möglich, das Recht, ein Grundstück zu verpachten, an andere Personen zu „verkaufen“? Es besteht eine gewisse Tatsachenannahme (Artikel 46.2 Teile 7, 8 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation), obwohl das Gesetz dies nicht direkt vorsieht. Das Problem besteht darin, dass im Jahr 2015 Änderungen an der Kunst vorgenommen wurden. 448 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, wonach, wenn ein Vertrag nur durch Versteigerung geschlossen werden kann, die Vertragspartei in diesem Fall ihre Verpflichtungen persönlich erfüllen muss, ist die Abtretung des Mietrechts verboten. Können die Normen des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation als besonders angesehen werden? Leider gibt es noch keine Praxis. Und eine negative Situation mit der Verweigerung der Übertragung von Rechten aus einem Mietvertrag ist durchaus wahrscheinlich.
Es stellt sich auch die Frage, welche Pflichten auf die neuen Mieter übertragen werden? Das Gesetz sieht eine sehr einfache Situation vor, in der die Rechte und Pflichten aller Beteiligten übertragen werden. In der Praxis ist die Situation anders.
Stellen wir uns vor: Eine Einzelhandelskette möchte nur ein Grundstück des gesamten Territoriums vermieten. Werden die Rechte und Pflichten des ursprünglichen Entwicklers im gesamten Mikrobezirk auf diesen übertragen? Das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation sagt dazu nichts. In der Praxis kann dieses Problem wie folgt gelöst werden. Bei der Wiedereinstellung „tritt“ der neue Mieter als Vertragspartei des RZT- oder KOT-Vertrags in das Projekt ein. Gleichzeitig sieht der Vertrag vor, dass er neben dem Mieter nicht für alle Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Entwicklung des Mikrobezirks haftet. In diesem Fall ist jedoch die Zustimmung der Stadt erforderlich. Die Kommunen scheuen sich oft davor, dies zu tun, weil die „Leckerbissen“ entwickelt, aber keine sozialen Einrichtungen gebaut werden.
Generell ist zu dem Schluss zu kommen, dass das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation hinsichtlich der Abbildung der in der Praxis bestehenden Möglichkeiten nicht vollständig ist.
Dieses Formular wird für den Bau externer Infrastruktur auf öffentlichen Grundstücken auf Kosten eines oder mehrerer Grundstücksrechtsinhaber verwendet. Es wird eine Vereinbarung über die integrierte Entwicklung des Territoriums geschlossen. Vertragsparteien können Grundstückseigentümer oder Pächter von Grundstücken sein, die sich im öffentlichen Eigentum befinden. Bis zum Ende der Mietdauer müssen noch mindestens fünf Jahre verbleiben. Seitens der Behörden wird die Vereinbarung von den kommunalen Selbstverwaltungsorganen geschlossen.
Zur Umsetzung dieser Form sind Verpflichtungen zum Bau von Versorgungs-, Verkehrs- und sozialen Infrastruktureinrichtungen erforderlich. Dies kann sowohl zu Lasten des Budgets als auch zu Lasten der Urheberrechtsinhaber geschehen (Absatz 3, Teil 14, Artikel 46.9 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation). Aber wenn sich das Budget auszahlt, warum ist dieses Projekt dann grundsätzlich so? In der Praxis werden die Verpflichtungen für den Bau solcher Anlagen vom Urheberrechtsinhaber übernommen. In diesem Fall erhält er einige Vorteile.
Stellen wir uns eine Situation vor: Ein Subjekt erwirbt ein Grundstück für den Bau eines Einkaufszentrums, das Grundstück liegt in der Nähe der Autobahn. Um den Kunden die Einfahrt zu ermöglichen, muss eine Überführung gebaut werden. Das Thema fragt den Anwalt, wie man es baut? Er möchte nicht als Entwickler auftreten – er möchte, dass die lokale Regierung es baut und dass er dafür bezahlt. Das Institut für Integrierte Entwicklung ermöglicht auf Initiative des Schutzrechtsinhabers eine gezielte Finanzierung des Baus der Überführung. Welche weiteren Vorteile? An dem Projekt können sich mehrere Grundstückseigentümer beteiligen.
Eine der Bedingungen für den Abschluss einer Vereinbarung über die integrierte Entwicklung des Territoriums ist die Genehmigung der Dokumentation über die Planung des Territoriums in Bezug auf eigenes und öffentliches Land, das frei von Rechten Dritter ist (Artikel 46.9 Teile 7-10). das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation).
Rechteinhabern, die einen Vertrag zum Zweck der Errichtung kommunaler, verkehrstechnischer und sozialer Infrastruktureinrichtungen abgeschlossen haben, werden Grundstücke, die sich im staatlichen und (oder) kommunalen Eigentum befinden und nicht durch Rechte Dritter belastet sind, ohne Ausschreibung zur Miete überlassen (Teil 8 von Artikel 46.9 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, Unterabschnitt 13.3 Absatz 2 Artikel 39.6 des Landesgesetzbuches der Russischen Föderation).
Dieses Formular wird verwendet, wenn die Sanierung eines Gebiets mit baufälligem (Nichteinhaltung der städtebaulichen Vorschriften) Nichtwohnbestand oder baufälligen Flachbauten erforderlich ist. Es zeichnet sich durch vielfältige Möglichkeiten zur Beschlagnahme von Grundstücken und deren weitere Bereitstellung zur gewerblichen Nutzung aus.
Welches Gebiet kann in diesem Fall Gegenstand einer integrierten Entwicklung sein? Artikel 46.10 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation spricht von mehreren Arten von Territorien:
1) auf denen sich Kapitalbauprojekte befinden (mit Ausnahme von Mehrfamilienhäusern), die in der von der Regierung der Russischen Föderation festgelegten Weise als unsicher anerkannt sind und dem Abriss unterliegen;
2) auf denen sich Kapitalbauprojekte befinden (mit Ausnahme von Mehrfamilienhäusern), deren Abriss und Wiederaufbau auf der Grundlage kommunaler Zielprogramme geplant sind, die vom Vertretungsorgan der kommunalen Selbstverwaltung genehmigt wurden;
3) die Arten der zulässigen Nutzung davon und (oder) die Arten der zulässigen Nutzung und die Eigenschaften der darauf befindlichen Kapitalbauobjekte entsprechen nicht den Arten der zulässigen Nutzung von Grundstücken und Kapitalbauobjekten und den maximalen Parametern für die Bau, Rekonstruktion von Kapitalbauobjekten, die durch die Regeln der Landnutzung und -entwicklung festgelegt sind;
4) auf denen sich Kapitalbauvorhaben befinden, die nach dem Zivilrecht als nicht genehmigte Bauten anerkannt sind.
Solche Objekte müssen mindestens 50 % des Territoriums einnehmen. Somit kann das Territorium sowohl gewöhnliche Grundstücke als auch Immobilienobjekte enthalten. Die Interessen ihrer Urheberrechtsinhaber würden in diesem Fall leiden.
Damit eine Siedlung oder ein Stadtbezirk über die integrierte Entwicklung eines Territoriums entscheiden kann, muss er das Territorium in den Regeln der Landnutzung oder -entwicklung widerspiegeln. Es stellt sich die Frage: Ist es notwendig, im Voraus irgendwie zu prüfen, ob es Anzeichen für solche Gebiete gibt? Eine Antwort darauf gibt das Gesetz nicht.
Artikel 56.12 des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation sieht ein vereinfachtes und beschleunigtes Verfahren für die Beschlagnahme von Grundstücken für diese Zwecke vor. Das erste Merkmal besteht darin, dass für die Unterzeichnung des Austrittsabkommens nur ein Monat Zeit bleibt. Zweitens unterliegt die gerichtliche Entscheidung über die Beschlagnahme der sofortigen Vollstreckung. Nach der Berufung erfolgt der sofortige Abriss. Im Kassationsverfahren wird im Wesentlichen nur die Frage der Höhe der Entschädigung geklärt.
Dies ist ein sehr gutes Tool für große Entwickler. Der Entwickler sieht eine graue Entwicklung. Er wird nicht in der Lage sein, jedes Objekt in einem solchen Gebiet zu kaufen. Dann geht er zu den Behörden und bietet ihnen ein Projekt an. In diesem Fall erhalten die Behörden als „Bonus“ einen normalen Mikrobezirk. Der Katasterwert von Grundstücken steigt, was zu mehr Einkommen führt. Der Bauträger wiederum räumt mit behördlicher Hand das Grundstück von fremden Gegenständen und erhält es für eigene Zwecke.
Die wirtschaftliche Entwicklung eines Territoriums wird zunächst durch die natürlichen Lebensbedingungen und wirtschaftlichen Aktivitäten der Menschen bestimmt, also durch das ökologische und ressourcenbezogene Potenzial der Landschaft.
Die Ansiedlung der Menschen und die wirtschaftliche Entwicklung des Territoriums sind zwei Seiten oder zwei Aspekte eines einzigen historischen Prozesses. Die traditionelle Idee der Gebietsentwicklung ist einseitiger, utilitaristisch-ökonomischer Natur; es fehlt die Berücksichtigung der Funktionen der Landschaft, der Rolle ihres ökologischen und Ressourcenpotenzials als notwendige Grundvoraussetzung für jede Entwicklung.
Das am weitesten verbreitete Konzept ist die Art (Art) der Entwicklung, die der Richtung der Wirtschaftstätigkeit oder dem führenden Wirtschaftszweig entspricht – von den extensivsten Formen (Sammeln, Jagen, Weiden) bis hin zur intensiven Landwirtschaft und Verarbeitungsindustrie. Die wirtschaftliche Entwicklung eines Territoriums hängt in der Regel am engsten mit seinem Produktions- und Ressourcenpotenzial zusammen, das nicht immer seinem Umweltpotenzial entspricht. Die Lage der wichtigsten Arten der Gebietsentwicklung unterliegt geografischen Mustern.
Arten der Land- (oder Gebiets-)Nutzung sind mit Arten der Entwicklung verbunden. Dieses Konzept spiegelt die Art der Nutzung des Ressourcenpotenzials der Landschaft wider, das seinen konkreten Ausdruck in der Beschaffenheit des Landes (natürliches Futter, Jagd, Ackerbau usw.) findet.
Die Beurteilung des Entwicklungsstandes eines Territoriums ist ein komplexes und kontroverses Problem, dessen Lösung aus grundsätzlich unterschiedlichen Positionen angegangen werden kann. Die Beurteilung der Entwicklung eines Territoriums sollte auf einer breiten Palette von Indikatoren basieren, die den Grad der Übereinstimmung zwischen der wirtschaftlichen Nutzung der Landschaft und ihrem natürlichen Potenzial widerspiegeln. Als Hauptkriterium für den Grad oder die Intensität der Entwicklung eines Territoriums sollte die Effizienz der Reproduktion natürlicher Ressourcen angesehen werden. Die am weitesten entwickelten Territorien sind die Anbauflächen, bei denen Technologien zum Einsatz kommen, die eine maximale Produktivität bei niedrigsten Kosten und minimalen Umweltschäden ermöglichen . Die Einhaltung aller drei Bedingungen ist nur ideal vorstellbar. Als Annäherung an ein solches Ideal können wir einzelne Beispiele hochproduktiver betrachten. Bei der Beurteilung der Entwicklung eines Territoriums auf regionaler Ebene ist der Anteil der bewirtschafteten Fläche an der Gesamtfläche der Region der wichtigste Indikator.
Innerhalb der Landschaft und noch mehr innerhalb von Geosystemen auf meso- und makroregionaler Ebene kommt es in der Regel zu einer Kombination unterschiedlicher Wirtschaftsentwicklungsformen und entsprechender Landnutzungsarten.
Die moderne Entwicklung des Territoriums bzw. der Landschaften ist das Ergebnis und zugleich eine Etappe eines langen historischen Prozesses der Interaktion zwischen der Bevölkerung und der natürlichen Umwelt. Daher sollte der Analyse der aktuellen Lage eine historische und geografische Analyse des Territoriums vorausgehen.
Den höchsten Entwicklungsstand weisen die Landschaften der Steppe Ciscaucasia und der osteuropäischen Waldsteppe auf, die auf die Zone des ökologischen Optimums beschränkt sind. Hier wird mit 60–70 % am stärksten gepflügt, die absolut vorherrschende Hintergrundentwicklungsart ist die intensive Landwirtschaft. In der Struktur der Landwirtschaft ist auch die Viehhaltung von erheblicher Bedeutung, sie basiert jedoch nicht auf der Nutzung natürlicher Futterflächen, deren Anteil an der Gesamtfläche 5–10 % nicht überschreitet, sondern auf der Feldernährung. Eine hohe landwirtschaftliche Entwicklung geht einher mit einer erheblichen Bevölkerungsdichte und Urbanisierung sowie der Präsenz von Industriezentren.
Die relativ hohe Entwicklung und Bevölkerung der Steppen, die überwiegend als Komfortsteppen mit relativ hohem ökologischen Potenzial eingestuft werden, ist auf ihr erhebliches Agrarressourcenpotenzial – Bodenfruchtbarkeit und erhöhte Wärmeversorgung – zurückzuführen. Wassermangel lässt sich leichter bekämpfen als Wärmemangel mithilfe von Transitströmungen, Grundwasser und künstlicher Bewässerung. In Bezug auf den landwirtschaftlichen Entwicklungsstand sind Steppenlandschaften fast so gut wie die Landschaften des Kaukasus und der osteuropäischen Waldsteppe. Der Anteil des Pflügens liegt hier bei 50–70 %, gleichzeitig steigt der Anteil natürlicher Futterflächen auf 10–12 %. Industrie- und Urbanisierungszentren in Steppenlandschaften sind weit verbreitet, jedoch ungleichmäßig; In einigen Fällen (im russischen Teil des Donbass) nimmt die industrielle Art der Entwicklung einen Charakter an, der dem Hintergrundtyp nahe kommt.
Die osteuropäische Laubwaldzone liegt in Art und Entwicklungsstand nahe an der Waldsteppe. Die Bewirtschaftung nimmt zwar etwas ab, aber die bewirtschafteten Flächen nehmen immer noch mindestens 40–50 % der Gesamtfläche ein und behalten die Bedeutung der Hintergrundnutzungsart. Gleichzeitig nimmt die Urbanisierung zu und der Anteil industrieller Entwicklungsformen nimmt zu. Waldreste (mehr oder weniger stark gestört) nehmen nicht mehr als 20–30 % der Fläche ein, meist nur 5–10 %.
Mit zunehmendem Wärmedefizit nimmt der landwirtschaftliche Entwicklungsstand der Landschaften recht stark ab und andere, immer umfangreichere Formen der Landentwicklung und -nutzung gewinnen zunehmend an Bedeutung. Bereits in den Landschaften der osteuropäischen Subtaiga, die in einer Zone mit relativ hohem ökologischen Potenzial und nahezu optimalen Lebensbedingungen liegen, ist der Pfluganteil auf 40–25 % reduziert, in der südlichen Taiga liegt er im Durchschnitt bei knapp 12 % . Die kontinuierliche landwirtschaftliche Entwicklung wird allmählich zu einer Schwerpunktentwicklung, und Waldflächen, die größtenteils unproduktiv sind, gewinnen an Hintergrundbedeutung. 30 bis 50–60 % der Gesamtfläche sind stark gestörte und abgeleitete Wälder – das Ergebnis einer langfristigen und irrationalen Waldbewirtschaftung und einer selektiven, wenig effizienten landwirtschaftlichen Entwicklung (bedeutende Gebiete mit abgeleiteten Wäldern haben sich auf dem Gelände gebildet). verlassene Ackerflächen und Wiesen). Gleichzeitig kann man nicht umhin, die hohe Urbanisierung und „Sättigung“ des Territoriums mit Objekten der industriellen Entwicklung (einschließlich so spezifischer Objekte wie Stauseen) festzustellen.
Die Landwirtschaft in den osteuropäischen mittleren Taiga- und teilweise südlichen Taigalandschaften Sibiriens mit durchschnittlichem ökologischem Potenzial und hypokomfortablen Lebensbedingungen nimmt einen Schwerpunkt ein. Der Anteil der Kulturflächen am Bodenfonds wird in Zehntelprozent gemessen und liegt nur in der Russischen Tiefebene bei etwas mehr als 1 %. Die Landwirtschaft ist hauptsächlich auf Erhaltung ausgerichtet, denn bei Wärmemangel sind Futtergräser die wirksamsten Nutzpflanzen. Die Hauptentwicklungsart wird durch das Vorhandensein von bestimmt. Hier befinden sich die wichtigsten Holzressourcen des Landes. Die Holzentwicklung kann jedoch nicht als Hintergrund betrachtet werden, da sie selektiver Natur ist und durch die Möglichkeiten des Zugangs zu Wäldern und des Transports des geernteten Holzes bestimmt wird. Als typische extensive Entwicklungsform dieser Landschaften sind Jagd und Fischerei anzusehen. Zerstreute, überwiegend kleine und mittlere Industriezentren sind vor allem mit der Gewinnung und Verarbeitung mineralischer Rohstoffe verbunden.
Die Landschaften der nördlichen Taiga und im Osten auch der mittleren Taiga weisen ein geringes ökologisches Potenzial mit starkem Wärmemangel und ungünstigen (unbequemen) Lebensbedingungen auf. Ein erheblicher Teil des Territoriums (einschließlich riesiger Sumpfsysteme) bleibt praktisch unbebaut. Die geringe Produktivität der Wälder und ihre Unzugänglichkeit aufgrund der Unterentwicklung des Verkehrsnetzes schränken die Nutzung des Gebiets durch die Holzindustrie ein. An besonders günstigen Standorten ist der Freilandanbau möglich. Auch die Nutzung von Auenwiesen hat einen lokalen Charakter. Die Entwicklung des Territoriums ist durch traditionelle Großindustrien geprägt – Jagd und Fischerei, und in einigen Gebieten durch Waldweide-Rentierhaltung. Einzelne Zentren der industriellen Entwicklung sind auf Lagerstätten von Bodenschätzen beschränkt.
Subarktische Landschaften mit ihrem äußerst geringen ökologischen Potenzial und nahezu extremen Lebensraumbedingungen zeichnen sich durch eine ausgedehnte Entwicklung aus. Die Besonderheit der traditionellen Form der Gebietsentwicklung wird hier durch das Vorhandensein natürlicher Futterplätze für die grasende nomadische Rentierhaltung bestimmt. Die Hauptlandnutzungsart, die den größten Teil der Tundra- und Waldtundrafläche einnimmt, sind natürliche Rentierweiden; Jagd und Fischerei sind von untergeordneter Bedeutung. Rentierweiden nehmen bis zu 70–80 % der Fläche ein, aber aufgrund der extrem geringen Produktivität ist die Effizienz ihrer Nutzung gering. In den letzten Jahrzehnten hat sich die industrielle Richtung, die mit der Erschließung von Bodenschätzen – Öl, Gas, Kohle, Nichteisenmetalle – verbunden ist, in der wirtschaftlichen Entwicklung der Subarktis immer stärker durchgesetzt. Die Ausweitung der durch den Bergbau gestörten Landflächen, einschließlich des Tagebaus, erlangt regionale Bedeutung in den subarktischen Landschaften Westsibiriens, in der Bolschezemelskaja-Tundra, der Region Norilsk usw.
Mit der Entwicklung der Industrie und der Urbanisierung sind bestimmte Arten der Landentwicklung und -nutzung verbunden. Das Gebiet wird für Objekte erschlossen, die in der Naturlandschaft keine Entsprechungen haben. Dabei handelt es sich um Siedlungen mit Industriebetrieben, Wohngebieten und öffentlichen Versorgungseinrichtungen, Autobahnen, Öl- und Gaspipelines und anderen Ingenieurbauwerken. Die Verteilung solcher Territorien ist zentraler Natur und hinsichtlich der belegten Fläche (0,8 % der Gesamtfläche des Landes) nicht mit den Hintergrundtypen der Landnutzung zu vergleichen. Allerdings übertrifft diese Art der Gebietsentwicklung hinsichtlich der Intensität der Auswirkungen auf Landschaften und die ökologische Situation die vorindustriellen Formen der Gebietsentwicklung deutlich und unterscheidet sich qualitativ.
Großstädte zeichnen sich durch die konzentrierteste und „komplexeste“ Entwicklung des Territoriums aus, während eine Tendenz zur Bildung riesiger städtischer Ballungsräume und Megastädte besteht.
Der Markt für Neubauten bietet eine große Auswahl an Immobilien, aus denen der Käufer die für ihn passende Option auswählen kann, wobei er sich auf finanzielle Möglichkeiten und andere bauliche Merkmale konzentriert. Ein neuer Trend ist die integrierte Entwicklung des Territoriums. Dieses Entwicklungsmodell gilt angesichts der Landknappheit und der Überlastung der Versorgungsnetze in Megastädten als das effektivste, kostengünstigste und gerechtfertigtste. Da dieser Begriff relativ neu ist, ist er für potenzielle Hauskäufer von großem Interesse. Heute werden wir über die integrierte Entwicklung und Entwicklung von Territorien sprechen und auch die Perspektiven für diese Kategorie des Wohnungsbaus diskutieren.
Wenn wir über die integrierte Entwicklung eines Territoriums sprechen, ist es wichtig, daran zu denken, dass dies eine Definition ist, die eine Reihe von Konzepten umfasst, die im System der Aktivitäten zur Entwicklung von Territorien enthalten sind. Auf dieses Thema gehen wir in diesem Artikel nur ansatzweise ein, da uns nach wie vor vor allem die Abkürzung KOT interessiert.
Bei der integrierten Entwicklung von Territorien handelt es sich also um Landentwicklungsprojekte, die den groß angelegten Bau von Wohnkomplexen mit einer Gesamtfläche von mindestens einhunderttausend Quadratmetern umfassen. Typischerweise umfasst ein solcher Komplex mehrere Mehrfamilienhäuser, die durch einen einzigen architektonischen Plan und Entwurf vereint sind. Sie liegen auch in einer ähnlichen Preisklasse. Experten sagen, dass es sich bei der integrierten Entwicklung von Gebieten in den meisten Fällen um Wohnungen der Economy- und Komfortklasse handelt, die für Massenkäufer mit einem durchschnittlichen Einkommensniveau konzipiert sind.
Es ist erwähnenswert, dass dieses Entwicklungsmodell die gesamte zugehörige Infrastruktur umfasst, die von der Bauorganisation gebaut wird. Das Ergebnis ist in den meisten Fällen die Entstehung großer Mikrobezirke, die am Rande dicht besiedelter Städte liegen und sogar über eigene Versorgungsnetze verfügen.
Sie begannen vor etwa zehn Jahren zum ersten Mal über CAT zu sprechen. Dann veröffentlichte die Regierung der Russischen Föderation ein Dokument, in dem einige Anforderungen für integrierte Entwicklungsprojekte festgelegt wurden. Zunächst wurde die Verpflichtung des Bauträgers zur Inbetriebnahme von Infrastruktureinrichtungen, einschließlich sozialer Einrichtungen und Versorgungsnetzen, festgelegt. IKT erfordert auch den Bau von Verkehrsknotenpunkten, und Haushaltsmittel sollten für solche Aktivitäten nicht verwendet werden. Alle Kosten fallen zu Lasten des Entwicklers und der Investoren, die er für das Projekt gewinnen kann.
Interessant ist, dass bisher nicht mehr als zehn Projekte in die Kategorie der integrierten Gebietsentwicklung für den Wohnungsbau fallen konnten. Viele der Bewerber haben nicht alle gestellten Bedingungen erfüllt und planen heute lediglich, Tätigkeiten im IKT-Bereich aufzunehmen.
Es ist erwähnenswert, dass das Prinzip der integrierten Entwicklung bereits zu Sowjetzeiten sehr aktiv genutzt wurde. Dies galt insbesondere in den dreißiger Jahren des letzten Jahrhunderts. Dann wurden ganze Mikrobezirke und manchmal auch Städte auf unbebauten Grundstücken gebaut. Allerdings unterscheiden sich die damals und heute verfolgten Ziele deutlich. In der Sowjetunion bestand das Hauptziel darin, mehr Quadratmeter zu bauen. Dadurch wirkten ganze Stadtviertel eintönig und grau. Der moderne Ansatz basiert genau auf der qualitativen Entwicklung des Raums. Viele Entwickler behaupten, dass sie weniger Wohnungen als vielmehr eine bestimmte Lebensweise verkaufen. Und dafür ist der Käufer bereit, fast jedes Geld zu zahlen.
Grundstücke für die integrierte Entwicklung von Territorien sind mittlerweile sehr gefragt, und das ist kein Wunder. Denn jedes Jahr gibt es in den Städten immer weniger freie Flächen, die als Standort für Neubauten genutzt werden könnten. War es früher in Megacities möglich, mehrere Häuser nahezu im Zentrum zu bauen und an die bestehende Stadtkommunikation anzuschließen, ist dies nun nicht mehr möglich. Deshalb müssen Bauherren Randgebiete berücksichtigen und interessante Konzepte für ihre Neubauten entwickeln. Dadurch erhält der Käufer ein außergewöhnliches Projekt mit ausgebauter Infrastruktur und vielen Vorteilen.
Vergessen Sie nicht die Baukosten aus den Augen. In der Regel gilt: Je größer das Projekt, das der Entwickler umsetzt, desto günstiger kostet es ihn. Selbst unter Berücksichtigung der Notwendigkeit, alle an Neubauten angrenzenden Flächen zu erschließen, erzielt er daher einen erheblichen Gewinn. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, den Käufer mit Rabatten und Sonderaktionen aller Art zu interessieren, die die ursprünglich genannten Wohnkosten um zehn bis dreißig Prozent senken. Ein solcher Ansatz kann zukünftige Wohnungseigentümer nur in seinen Bann ziehen.
Die meisten Käufer, die bereits das Glück hatten, bei solchen Projekten Eigenheime zu erwerben, erzählen ihren Freunden und Bekannten mit großer Freude davon, was das Interesse an KOTS steigert. Sie sind vor allem von der modernen Ausstattung der Wohnanlagen fasziniert. Typischerweise umfassen sie Videoüberwachung, Sport- und Kinderspielplätze, sorgfältig gestaltete Parkflächen und Straßenübergänge. Auch die Gebäude selbst sehen stilvoll und modern aus. Manchmal ähnelt das Gebiet, das Teil der komplexen Landentwicklung war, mit seiner Schönheit und seinem ungewöhnlichen Design einem kleinen Stück Europa.
Auch hier liegen die Vorteile für die Kommunen auf der Hand. Sie sind keine Investoren, wenn es um Versorgungsunternehmen oder Infrastruktur geht. Solche Punkte werden immer in der Vereinbarung über die umfassende Entwicklung des Territoriums festgelegt, so dass die Stadt lediglich den Baufortschritt überwachen und dann die fertigen Objekte zur Bilanzabnahme übernehmen muss.
Es wurde mehr als einmal über die gemeinsame Entwicklung von Territorien durch mehrere Entwickler gesprochen. In diesem Fall handelt es sich möglicherweise weiterhin um eine Verwaltungsgesellschaft, die von ihnen errichtete und in Betrieb genommene Kesselhäuser, Stromnetze und andere technische Anlagen verwaltet. Derzeit gibt es jedoch keinen gesetzlichen Rahmen für ein solches Projekt. Dies bedeutet jedoch nicht, dass es nicht benötigt wird oder nicht bald erscheinen wird.
Obwohl wir bereits viele klare Vorteile des integrierten Bauens aufgelistet haben, hat es auch Nachteile, die Käufer selbst oft vergessen. Dies ist zunächst einmal die Dauer des Projekts. Da der Bauträger nicht den gesamten Mikrobezirk auf einmal bauen kann, nimmt er die Häuser in mehreren Etappen in Betrieb. Bei Großprojekten kann es sich dabei nicht nur um Gebäude der zweiten, sondern auch der dritten und sogar vierten Stufe handeln. Diese Nuance muss beim Kauf einer Wohnung in einem solchen Komplex berücksichtigt werden.
Auch der Aufbau von Infrastruktureinrichtungen auf Residualbasis wird von manchen Experten auf die Nachteile der IKT zurückgeführt. Normalerweise erhalten Käufer erst nach der Inbetriebnahme des letzten Hauses alles, was sie für einen komfortablen Aufenthalt benötigen. Und das kann nach dem Einzug der ersten Bewohner noch fünf Jahre dauern. Daher wird heute ein Gesetz ausgearbeitet, das Bauträger dazu verpflichtet, parallel zu den Häusern die Infrastruktur des Gebiets zu bauen.
Wir haben bereits in früheren Abschnitten des Artikels erwähnt, dass die integrierte und nachhaltige Entwicklung von Territorien vier Formen hat, und IKT ist eine davon. Ohne auf Einzelheiten einzugehen, lassen sie sich wie folgt darstellen:
Es ist zu bedenken, dass jede dieser Formen eine sorgfältige Arbeit an der Entwicklung der Dokumentation, der Gestaltung zukünftiger Einrichtungen und der anschließenden Sicherung ihres Lebensunterhalts erfordert.
In den letzten Jahren wurde ein Mechanismus zur Bereitstellung von Grundstücken für IKT entwickelt. Typischerweise werden Gebiete zur allgemeinen Versteigerung angeboten, zuvor werden jedoch die Unterlagen dafür sorgfältig geprüft, da die Rechte Dritter nicht auf das Gelände anwendbar sein sollten. Jede juristische Person kann an der Ausschreibung teilnehmen, ist jedoch nach dem Zuschlag von der Notwendigkeit einer öffentlichen Anhörung zur Landvermessung oder der Einreichung von Projektunterlagen befreit. Die Entwickler selbst halten diese Option für recht komfortabel und kostengünstig.
Es ist zu bedenken, dass Bauunternehmen bisher einfach Grundstücke anmieten und diese bis zu einem bestimmten Zeitpunkt halten konnten. Manchmal schlossen sie Unterauftragsverträge ab und konnten beispielsweise Grundstücke, die für den Bau eines Parkplatzes erworben wurden, für die Wohnbebauung nutzen. Heute hat sich die Situation jedoch radikal verändert und die integrierte Entwicklung von Territorien in Regionen und Regionen ist eine eng fokussierte Tätigkeit. Das dafür vorgesehene Gelände kann nicht mehr anderweitig genutzt werden.
Wenn der Entwickler plant, die IKT zu implementieren, muss er in jedem Fall die Auktion gewinnen. Ohne dies ist er nicht berechtigt, einen Pachtvertrag zur umfassenden Bebauung der Gebiete abzuschließen. Diese Regelung ist auf gesetzlicher Ebene verankert.
Viele Entwickler interessieren sich jedoch für einen anderen Punkt. Sie wollen wissen, ob der Mietvertrag auf Dritte übertragbar ist. Unter dieser Formulierung verstehen viele die Möglichkeit, ihre Rechte zu verkaufen. Hier kann es keinen Konsens geben. Das Gesetz verbietet dies zwar nicht, ist aber so formuliert, dass die Durchführung eines solchen Verfahrens nahezu unmöglich ist.
Schließlich ist es nur durch den Gewinn der Auktion möglich, einen IKT-Vertrag abzuschließen, was bedeutet, dass die Organisation ihren in den Unterlagen festgelegten Verpflichtungen vollständig nachkommen muss. In der Praxis sind Entwickler bereits auf eine Vielzahl unterschiedlicher Situationen gestoßen, die mit den bestehenden rechtlichen Rahmenbedingungen nur schwer zu lösen sind. Daher befürworten viele die Verabschiedung neuer Gesetze, die alle möglichen Situationen bei der Verpachtung von Grundstücken für IKT berücksichtigen.
Dieses Dokument gilt als das wichtigste, wenn wir über solche Projekte sprechen. Für seine Unterzeichnung wurde sogar ein spezieller Rechtsrahmen entwickelt, der alle seine Nuancen berücksichtigt.
Wir werden nur einige der darin reflektierten Punkte nennen:
Generell kann man sagen, dass bei allen mit IKT verbundenen Nuancen die Fragen des Vertragsabschlusses bestmöglich gelöst wurden.
Ich möchte sagen, dass Experten trotz des großen Interesses an solchen Entwicklungen eine Reihe von Problemen bei diesen Projekten feststellen, die ihre Umsetzung behindern.
Dies ist zunächst einmal das Fehlen eines gesetzlichen Rahmens. Das haben wir bereits mehrfach erwähnt.
Es ist auch notwendig, über eine Förderung auf Landesebene nachzudenken, die sich in der Gewinnung von Investoren für solche Projekte äußern sollte. Denn wenn man bedenkt, dass der Straßenbau häufig auch zur IKT zählt, kann man sich unschwer vorstellen, wie teuer dies für den Bauträger ist. Manche sind einfach nicht in der Lage, solche Großprojekte durchzuführen, obwohl das Interesse daran recht groß ist.
Das Problem der IKT ist oft die Unfähigkeit mehrerer Entwickler, sich untereinander zu einigen. Durch die Schaffung einer Konsolidierung würden sie nicht nur eine Vereinheitlichung ihrer Bemühungen erreichen, sondern auch in der Lage sein, ein qualitativ hochwertigeres Projekt umzusetzen, das in einem einzigen Stil erstellt wurde.
Natürlich ist das System der integrierten Gebietsentwicklung noch nicht entwickelt und wird im Laufe mehrerer Jahrzehnte verbessert. Die Zukunft des Bauwesens liegt jedoch weiterhin in diesen großen und vielversprechenden Projekten.
